Im 1. Halbjahr 2022 steigerte Swiss Prime Site den Gewinn um 6.3%. Mit einem FFO-Wachstum pro Aktie von 7.2%, Real Estate Assets under Management von CHF 20 Mrd. und einer Leerstandsquote von 4.4% haben wir unsere Ziele für das Geschäftsjahr 2022 bereits in der ersten Jahreshälfte erreicht oder teilweise übertroffen. Gestützt auf das intakte Marktumfeld und aufgrund der uns aktuell vorliegenden Visibilität erhöhen wir deshalb unsere Guidance für 2022.
Die Kennzahlen 2022 sind geprägt durch zwei Faktoren: Einerseits ist mit dem Closing per 10. Januar 2022 die Akara-Gruppe aus Zug erstmals im Konsolidierungskreis enthalten, und andererseits wurde die Konzernrechnung 2022 neu nach dem Rechnungslegungsstandard IFRS erstellt und die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst.
Zinswende eingeläutet, jedoch resistenter Schweizer Immobilienmarkt
Die Schweizer Wirtschaft hat im bisherigen Jahresverlauf, trotz geopolitischen Heraus-forderungen, Lieferkettenproblemen und steigenden Preisen, ihren Wachstumskurs fortgesetzt. Mit einer Zunahme um 105 000 Stellen im Dienstleistungssektor in den letzten 12 Monaten und rekordhohen 114 000 offenen Stellen bleiben die Aussichten für die Konjunktur positiv. Die von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Juni 2022 vorgenommene Leitzinserhöhung um 50 Basispunkte soll verhindern, dass die auch in der Schweiz anziehende Inflation auf breiter Front auf Waren und Dienstleistungen übergreift. Die hiesige Inflation liegt nach wie vor unter derjenigen in den europäischen Märkten. Trotz den von der SNB für 2022 in Aussicht gestellten weiteren Zinserhöhungen befinden wir uns immer noch in einem negativen realen Zinsumfeld. Dies begünstigt Realwertanlagen wie Immobilien. Entsprechend sehen wir bisher nur vereinzelte Reaktionen im Immobilienmarkt. Erstklassige Lagen werden von Mietern und Investoren weiterhin nachgefragt.
Steigerung Betriebsertrag und gutes Vermietungsergebnis
Der positive Geschäftsverlauf der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich in der Betriebsertragssteigerung um 2.5% auf CHF 378.9 Mio. Dazu haben sämtliche Gruppengesellschaften beigetragen. Im 1. Halbjahr 2022 konnten wir im eigenen Immobilienportfolio eine Fläche von über 102 000 m2 [47 000 m2] neu- oder wiedervermieten. Dies geschah oft zu besseren Konditionen und führte zu einer Steigerung des Ertrags aus Vermietung auf CHF 214.2 Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis). Die Leerstandsquote konnte auf 4.4% [4.7%] gesenkt werden. Der WAULT beträgt nach wie vor 5.5 Jahre [5.6 Jahre]. Die Vermietungserfolge überkompensierten damit die im 1. Halbjahr 2021 noch enthaltene Miete von CHF 3.3 Mio. aus dem Modernisierungsprojekt an der Müllerstrasse in Zürich sowie den Wegfall aus dem Verkauf von Objekten im Rahmen unserer Capital Recycling-Strategie. Dabei handelte es sich um ein Portfolio mit sieben Liegenschaften, welches an den neu lancierten Fonds «Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial» veräussert wurde, sowie um zwei weitere Immobilien in St. Gallen. Daraus resultierte ein Vorsteuergewinn von CHF 14.7 Mio. Die Verkaufsgewinne werden sich in der zweiten Jahreshälfte 2022 aufgrund von bereits unterzeichneten Immobilienverkäufen im Umfang von über CHF 165 Mio. (u. a. Haus B «Espace Tourbillon» in Plan-les-Ouates) nochmals markant erhöhen.
Hohe Neubewertungen und attraktive Nettoobjektrendite
Die operativen Erfolge (Like-for-like-Mietwachstum von 1.9%, Leerstandsreduktion auf 4.4%) waren die Haupttreiber für die höheren Neubewertungen im Umfang von CHF 166.6 Mio. [CHF 134.3 Mio.]. Der reale Diskontierungssatz wurde vom externen Immobilienschätzer Wüest Partner marginal auf 2.71% (–4 Basispunkte) reduziert. Der nominale Diskontierungssatz von 3.74% wurde durch die um 50 Basispunkte auf 1.0% angepasste Inflationsannahme erhöht. Der daraus auf die Bewertung unserer Immobilien resultierende Effekt ist wegen der überwiegend an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelten kommerziellen Mietverträge vernachlässigbar. Trotz den Aufwertungen blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite unseres Prime-Portfolios mit 3.1% [3.2%] auf einem nach wie vor attraktiven Niveau.
Starkes Wachstum im Asset Management
Swiss Prime Site Solutions konnte das Wachstumstempo der letzten Jahre nochmals beschleunigen. So wurden in den Immobilienfonds Neugelder in der Höhe von CHF 235 Mio. aufgenommen. Insgesamt konnten für verschiedene Kunden und Gefässe bereits im 1. Halbjahr 2022 Akquisitionen von rund CHF 1.2 Mrd. abgewickelt werden. Die Real Estate Assets under Management legten auf CHF 6.9 Mrd. [Ende 2021: CHF 5.9 Mrd. inkl. Akara] zu. Entsprechend stieg der Ertrag aus Asset Management von CHF 8.3 Mio. auf CHF 27.2 Mio. Dazu trug die übernommene Akara-Gruppe CHF 11.3 Mio. bei. Das EBIT wuchs auf CHF 17.1 Mio. [CHF 3.8 Mio.]. Dies entspricht einer attraktiven EBIT-Marge von 62% [43%]. Am 9. August 2022 konnten wir die durch die Finma abgesegnete Zusammenlegung der beiden Fondsleitungen vornehmen und erste Synergien erzielen. Swiss Prime Site Solutions konzentriert sich mit ihrem Immobilienfondsgeschäft, der Anlagestiftung sowie den PK-Mandaten derzeit ausschliesslich auf den Bereich der nichtkotierten Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Diese Produkte erfreuen sich im aktuell volatilen Börsenumfeld eines unverändert hohen Zuspruchs der Anleger.
Tiefere Finanzierungskosten und Gewinnsteigerung
Auf Stufe Gewinn inklusive Neubewertungseffekten erreichte Swiss Prime Site mit CHF 267.4 Mio. [CHF 251.5 Mio.] bzw. CHF 3.49 [CHF 3.31] pro Aktie eine Steigerung um 6.3% resp. 5.4%. Die erwirtschaftete Eigenkapitalrendite (ROE) erhöhte sich auf 8.3% [8.2%]. Neben den operativen Fortschritten trägt die Anpassung der Finanzierungsquellen einen wesentlichen Teil zur Verbesserung bei. Die per Ende 2021 erfolgte Ablösung der Bankhypotheken durch zwei unbesicherte Konsortialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. führten zu einem tieferen Finanzaufwand (netto) von CHF 21.6 Mio. [CHF 25.6 Mio.] sowie zu geringeren durchschnittlichen Zinskosten von 0.70% (–24 Basispunkte).
Strenge Kostenkontrolle und temporäre EBIT-Effekte
Die operativen Kosten erhöhten sich im 1. Halbjahr 2022 um 1.7%. Der Anstieg basiert vor allem auf der Integration der Akara-Gruppe sowie dem Wachstum aller Gruppengesellschaften. Die im Vorjahresvergleich etwas tieferen Verkaufserfolge hatten einen temporären Effekt auf das Gruppen-EBIT ohne Neubewertungen sowie die EBIT-Marge. Das EBIT erreichte CHF 198.8 Mio. [CHF 214.2 Mio.]. Die dazugehörige EBIT-Marge beträgt 52.5% [57.9%]. Aufgrund höherer Verkaufsgewinne aus der Capital Recycling-Strategie sowie eines weiterhin guten operativen Geschäfts erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte eine deutliche Verbesserung des EBIT vor Neubewertungen sowie der entsprechenden EBIT-Marge.
NAV-Steigerung und stabile Eigenkapitalquote
Der Net Asset Value (NAV) nach latenten Steuern erhöhte sich im Vorjahresvergleich auf CHF 83.80 pro Aktie (+3.0%). Der EPRA NTA stieg dabei auf CHF 100.78 pro Aktie (+3.1%). Darin berücksichtigt sind die im 1. Halbjahr 2022 ausbezahlte Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie sowie die im Rahmen der Akara-Akquisition ausgegebenen zusätzlichen Aktien. Mit einem Schlusskurs von CHF 83.75 per 30. Juni 2022 und einem Total Return von –3.1% hat die Swiss Prime Site-Aktie sowohl nationale (REAL: –7.0%, SPI: –15.9%) wie auch internationale (EPRA: –27.7%) Aktienindices übertroffen. Per Mitte August resultierte gar ein positiver Total Return von +2.5%. Der für die Dividendenausschüttung massgebende FFO I erhöhte sich im 1. Halbjahr 2022 um 7.2% auf 2.09 pro Aktie. Damit haben wir bereits mehr als die Hälfte der Ausschüttung 2021 von CHF 3.35 erwirtschaftet. Swiss Prime Site ist mit einer Eigenkapitalquote von 46.6% [46.6%], einem Loan-to-Value von 40.5% [42.0%] auf dem Immobilienportfolio und einer durchschnittlichen Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals von 5.0 Jahren [5.8 Jahre] solide finanziert.
Nachhaltigkeit im Fokus
Im aktuellen geopolitischen Umfeld hat das Thema Nachhaltigkeit weiter an Wichtigkeit gewonnen. Unsere Kunden wollen möglichst flexible und vor allem nachhaltige Mietflächen. Seit geraumer Zeit arbeiten wir intensiv an verschiedenen Handlungsfeldern der Nachhaltigkeit. Zunehmend werden die Früchte dieser Anstrengungen sichtbar. So werden wir beispielsweise bis Ende 2022 bei rund 75% der Flächen in unserem Portfolio ein Nachhaltigkeitszertifikat vorweisen können. Bei Neu- oder Umbauprojekten (z. B. Müllerstrasse) setzen wir auf Kreislaufwirtschaft oder das Cradle-to-Cradle-Prinzip, um das Thema der Embodied Carbon (sog. graue Energie) anzugehen. Gleichzeitig setzen wir uns ambitionierte Ziele, die über die Erfüllung der Vorgaben des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) hinausgehen. Bald werden unsere Kunden die Möglichkeit haben, bei uns «grüne Mietverträge», sogenannte Green Leases, abzuschliessen. Wir sind überzeugt, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien beziehungsweise Flächen ansteigen wird. Alle diese Massnahmen und Initiativen haben ein CO2-neutrales und damit nachhaltiges Immobilienportfolio bis 2040 zum Ziel.
Swiss Prime Site Immobilien mit neuer Führungsstruktur
René Zahnd übernimmt neben seiner Funktion als CEO der Swiss Prime Site-Gruppe ab sofort auch die Führung des Kerngeschäfts von Dr. Martin Kaleja, der das Unternehmen auf eigenen Wunsch hin verlässt. Wir danken Martin Kaleja für seinen grossen Einsatz für die Swiss Prime Site-Gruppe. Mit Karin Voigt und Urs Baumann verfügt René Zahnd über zwei hochqualifizierte und ausgewiesene Experten im Führungsgremium des Kerngeschäfts. Die Geschäftsbereiche Portfolio Management (Karin Voigt) und Development & Acquisitions/Sales (Urs Baumann) werden damit weiter gestärkt sowie Synergien und Effizienzen durch die direkte Reporting-Line gewonnen.
Bisherige Performance erlaubt Erhöhung der Guidance 2022
Unsere operativen Fortschritte im 1. Halbjahr 2022 sowie die aktuell guten Aussichten für das 2. Halbjahr erlauben es, die Ziele für das Gesamtjahr 2022 zu erhöhen. Namentlich erwarten wir neu Real Estate Assets under Management von über CHF 20 Mrd. (bisher CHF 19–20 Mrd.). Der Leerstand für das Gesamtjahr dürfte auf unter 4.4% (bisher <4.6%) verharren und das FFO-Wachstum im Gesamtjahr am oberen Ende der Bandbreite von 3–5% ausfallen. Auf Basis des guten Halbjahresresultats von Swiss Prime Site Solutions (EBIT: CHF 17.1 Mio.) sind wir zuversichtlich, in diesem Geschäftsbereich neu ein EBIT von rund CHF 30 Mio. (bisher CHF 27–28 Mio.) für das Gesamtjahr 2022 zu erreichen.
