AGROB Immobilien AG
Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen
Original-Research: AGROB Immobilien AG – von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie: Research Studie (Update)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 15,00 EUR
Kursziel auf Sicht von: Ende 2014
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Solider Bestandshalter mit homogenem Portfolio und attraktivem
Kurspotenzial
Die AGROB Immobilien AG hat auch im laufenden Geschäftsjahr 2013 die hohe
Stabilität der Umsatz- und Ergebnisentwicklung unter Beweis gestellt. Dabei
konnten die noch in den ersten sechs Monaten 2013 präsentierten leichten
Umsatzrückgänge in Höhe -4,6 % auf 5,34 Mio. EUR (1.HJ/12: 5,60 Mio. EUR)
zum 30.09.2013 nahezu ausgeglichen werden. Auf 9-Monatsbasis erzielte die
Gesellschaft Umsatzerlöse in Höhe von 8,22 Mio. EUR (9M/12: 8,37 Mio. EUR)
und damit nur noch eine marginale Umsatzminderung in Höhe von -1,8 %.
Die rückläufige Umsatzentwicklung ist maßgeblich auf eine
Mietvertragsverlängerung mit einem Ankermieter, im Rahmen dessen
Preisanpassungen vorgenommen wurden (Incentive Maßnahme), zurückzuführen.
Andererseits wurden zum Jahresende 2012 vermietete Flächen vertragskonform
zurückgegeben, so dass sich die Auslastungsquote geringfügig reduziert hat.
Zum 30.09.2013 liegt die Auslastungsquote bei 95,9 % und ist damit
unverändert als überdurchschnittlich hoch zu werten.
Positiv herauszustellen ist die weiterhin rückläufige Kostenentwicklung,
wodurch die leicht negative Umsatzentwicklung ausgeglichen werden konnte.
Neben einer hohen Kostendisziplin zeichnen sich hauptsächlich fehlende
Belastungen im Zusammenhang mit einer Anpassung von Pensionsrückstellungen
ehemaliger AGROB-Mitarbeiter verantwortlich. Dieser aus den Änderungen der
Bilanzrichtlinien notwendig gewordene Anpassungsbetrag wurde im
Geschäftsjahr 2012 vollständig und frühzeitig vorgenommen. Zusätzlich zu
den somit fehlenden Sondereffekten profitierte die AGROB Immobilien AG von
einem verbesserten Zinsergebnis, welches infolge von Tilgungsleistungen
sowie infolge des niedrigen Zinsumfelds weiter reduziert wurde. In Summe
war die Gesellschaft in den ersten neun Monaten in der Lage, mit 1,35 Mio.
EUR (9M/12: 1,35 Mio. EUR) ein Nachsteuerergebnis auf Vorjahresniveau zu
erzielen.
Wir gehen davon aus, dass die AGROB Immobilien AG auch künftig von
kostensparenden Effekten profitieren sollte. Einerseits dürfte sich der
Pensionsaufwand ehemaliger AGROB-Mitarbeiter weiter reduzieren.
Andererseits hat die Gesellschaft mittels Forward-Kontrahierungen die
günstigen Marktbedingungen genutzt, wodurch sich der Durchschnittszinssatz
von 4,66 % (per 12/2012) auf 4,45 % (per 12/2013) und 4,15 % (per 12/2014)
sukzessive reduzieren wird.
Zusammen mit der erwarteten Verbesserung der Umsatzerlöse (Nachvermietung
von 2.200 qm soll im Q1 2014 erfolgen) rechnen wir mit einer
überdurchschnittlichen Verbesserung des EBITDA auf 7,89 Mio. EUR (2013e)
respektive 8,17 Mio. EUR (2014e). Die dazugehörige erwartete EBITDA-Marge
beläuft sich auf 72,1 % (GJ 2013e) sowie 73,0 % (GJ 2014e). Im
Geschäftsjahr 2012 lag die EBITDA-Marge bei 71,5 %.
Weiterhin verfügt die AGROB über einen werthaltigen Objektbestand. Gemäß
aktuellem Bewertungsgutachten beläuft sich der Marktwert des
Immobilienportfolios auf 123,41 Mio. EUR (abzüglich Abschläge). Auf des
HGB-Bilanzwertes zum 30.06.2013 ergeben sich hieraus stille Reserven in
Höhe von 37,80 Mio. EUR.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis des Geschäftsjahres
2014 einen fairen Wert von 15,00 EUR je Aktie ermittelt. Somit haben wir
das bisherige Kursziel von 14,55 EUR leicht angehoben. Diese
Kurszielanpassung ist, bei sonst fast unveränderten Parametern, nahezu
ausschließlich auf einen Prolongationseffekt zurückzuführen. Bestätigt wird
unsere Bewertungseinschätzung auch durch das NAV, welches auf Basis eines
aktuellen Marktwertgutachtens (10/2013) auf 15,26 EUR errechnet wurde.
Derzeitige Kursniveaus von 12,50 EUR je Stammaktie und 10,40 EUR je
Vorzugsaktie (München, Schlusskurse vom 02.12.2013) weisen somit sowohl zum
fairen Wert als auch zum NAV noch hohe Abschläge auf. Daher stufen wir die
AGROB Immobilien AG wie bisher mit dem Rating KAUFEN ein.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/12150.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
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