AGROB Immobilien AG
Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen
Original-Research: AGROB Immobilien AG – von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie: Research Studie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 15,50 EUR
Kursziel auf Sicht von: Ende 2011
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Substanzperle mit solidem Wachstum
Die AGROB Immobilien AG konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr mit der
Vermietung von Medien- und Gewerbeimmobilien eine solide
Geschäftsentwicklung vorweisen. Dabei ist es der Gesellschaft insbesondere
im zweiten Halbjahr 2010 gelungen, vakante Flächen erfolgreich
nachzuvermieten und damit die Vermietungsquote der Hauptnutzflächen auf
einen sehr guten Wert von 97,7 % (VJ: 96,6 %) anzuheben. Die ohnehin guten
Auslastungsniveaus der AGROB-Immobilien konnten damit in der abgelaufenen
Berichtsperiode nochmals leicht gesteigert werden.
Infolge dessen erhöhten sich die Umsatzniveaus um +0,3 % auf 11,20 Mio. EUR
(VJ: 11,17 Mio. EUR). Aufgrund einer hohen Kostendisziplin der
Gesellschaft, welche sich in einer erneuten Reduktion der operativen Kosten
niederschlug, konnte eine überproportionale Steigerung der Ergebnisse
erzielt werden. Demnach kletterte das EBIT auf neue Rekordhöhen von 4,93
Mio. EUR (EBIT-Marge: 44,0 %) und konnte das Vorjahres-EBIT von 4,81 Mio.
EUR (EBIT-Marge: 43,1 %) um +2,4 % deutlich übertreffen. Ein wichtiger
Bestandteil dieser Entwicklung ist zudem die Reduktion der
Personalaufwendungen, welche aufgrund eines buchhalterischen Effektes
deutlich geringere Pensionsbelastungen aufwiesen. Aufgrund der erstmaligen
Anwendung des BilMoG wurde die erforderliche Aufzinsung der
Pensionsrückstellungen in Höhe von 0,26 Mio. EUR erstmalig im
Finanzergebnis berücksichtigt. Demnach erhöhten sich die Zinsaufwendungen,
trotz erhöhter Tilgungsleistungen, von 3,44 Mio. EUR (GJ 09) auf 3,56 Mio.
EUR (GJ 10).
Das bilanzielle Bild der Gesellschaft ist unverändert als solide
einzustufen. Beachtenswert ist hierbei die Tatsache, dass die AGROB nach
HGB-Kriterien und damit konservativ bilanziert. Vermögenswerte, welche nach
HGB bilanziert werden, sind nach dem Prinzip der Anschaffungs- und
Herstellungskosten aktiviert und können damit zur Bildung stiller Reserven
führen. Eine Bilanzierung nach IFRS hingegen, eine Methode die vom Großteil
der börsennotierten deutschen Immobiliengesellschaften angewandt wird,
erlaubt eine Aktivierung des Immobilienvermögens auf Grundlage ermittelter
Verkehrswerte. Zwar verfügt die AGROB zum Bilanzstichtag 31.12.10 über ein
Immobilienvermögen von 91,86 Mio. EUR, unter Hinzurechnung der
gutachterlich ermittelten Verkehrswerte belaufen sich die stillen Reserven
jedoch auf 35,70 Mio. EUR. Dementsprechend liegen die Marktwerte der
AGROB-Immobilien bei 127,60 Mio. EUR. Legt man die Marktwerte der
Immobilien zugrunde, so weist die AGROB eine solide Eigenkapitalquote von
43,4 % und eine vergleichsweise niedrige Objektverschuldung (LTV: Loan to
Value) von 41,2 % auf.
Als Basis unserer Prognosen dient die aktuell hohe Vermietungsquote sowie
auch die Tatsache, dass keine unterjährigen Mietverträge zur Verlängerung
anstehen. Analog zu den Unternehmensplanungen, welche in 2011 Mieterlöse in
einer Bandbreite von 11,2 –11,3 Mio. EUR erwarten, prognostizieren wir
Mieterlöse in Höhe von 11,28 Mio. EUR Für das GJ 2012 erwarten wir ein
weiteres Umsatzwachstum in Höhe von 1,0 % auf dann 11,39 Mio. EUR. Unsere
Ergebnisprognosen berücksichtigen eine Fortsetzung der bisher aufgezeigten
hohen Kostendisziplin sowie auch eine weitere Reduktion der
Pensionszahlungen an ehemalige AGROB-Mitarbeiter. Für das laufende
Geschäftsjahr erachten wir ein EBITDA in Höhe von 8,49 Mio. EUR
(EBITDA-Marge: 75,2 %) als eine realistische Größenordnung. Analog zur
erwarteten Umsatzsteigerung für 2012 dürfte das EBITDA im kommenden
Geschäftsjahr bei einer gleichbleibenden EBITDA-Marge auf 8,57 Mio. EUR
(EBITDA-Marge: 75,2 %) ansteigen. Eine erwartete sukzessive Reduktion der
Zinsaufwendungen ist unseres Erachtens für die kommenden Geschäftsjahre der
wesentliche Treiber einer überproportionalen Entwicklung des
Nachsteuerergebnisses.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2011 einen fairen Wert
von 15,50 EUR je Aktie ermittelt. Damit haben wir unsere
Bewertungseinschätzung gegenüber unserer letzten Studie in Höhe von 15,38
EUR (13.12.2010) leicht angehoben. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene
NAV von 14,23 EUR/Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige
Kursniveaus von 9,60 EUR je Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen
Abschlag in Höhe von 61,5 % auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt
und stufen die AGROB Immobilien AG unverändert mit dem Rating „KAUFEN“ ein.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/11365.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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