AGROB Immobilien AG
Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen
Original-Research: AGROB Immobilien AG – von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie: Research Studie (Update)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 15,38 Euro
Kursziel auf Sicht von: Ende 2011
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Solides Immobilienunternehmen mit deutlichem Bewertungspotenzial
Die AGROB Immobilien AG ist als Immobilienbestandshalter mit dem
Schwerpunkt auf der Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung eines
Medien- und Gewerbeparkes im Münchener Vorort Ismaning tätig. Die
Vermögenswerte sind dabei als homogen zu bezeichnen, zumal die Gesellschaft
eine hohe Spezialisierung und damit auch infrastrukturelle Ausrichtung auf
den Medienbereich vorweisen kann. Dazu gehören zum Beispiel moderne
Antennen- und Fernmeldeanlagen, Produktionsstudios, Sendeeinrichtungen
sowie eine vollständige Glasfaserverkabelung des Geländes. Ein wesentliches
Merkmal ist die hohe Langfristigkeit der Mietverträge mit namhaften Mietern
wie Antenne Bayern, Sport1 oder HSE 24.
Konjunkturelle Belastungsfaktoren während der Finanzkrise hatten daher bei
der AGROB Immobilien AG nahezu keine Auswirkungen. Die Stabilität des
Geschäftsmodells wird bei der Betrachtung der Halbjahreszahlen 2010 und
auch nach neun Monaten gut ersichtlich. Zwar reduzierten sich zum Halbjahr
die Umsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht um 2,2 % auf 5,54 Mio.
EUR (VJ: 5,66 Mio. EUR), diese Entwicklung fiel jedoch vor dem Hintergrund
fristgerechter Beendigungen von Mietverträgen im Rahmen der Erwartungen
aus. Nach 9 Monaten konnte dies bereits wieder ausgeglichen werden. Zum
Ende des Geschäftsjahres 2010 wird wieder eine Erhöhung der
Vermietkapazitäten auf 97,5 % erwartet. Belegt wird der Vermieterfolg der
Gesellschaft durch einen Anstieg der Umsatzerlöse innerhalb der ersten neun
Monate 2010 auf 8,40 Mio. EUR, welche sogar oberhalb des durch
Sondereffekte begünstigten Vorjahresniveaus von 8,39 Mio. EUR ausgefallen
sind.
Aufgrund der hohen Kostendisziplin aber auch der geminderten
Finanzierungsaufwendungen der Gesellschaft ist die Ergebnissituation als
sehr stabil zu bezeichnen. Auf Halbjahresbasis 2010 reduzierte sich das
Nachsteuerergebnis leicht von 0,68 Mio. EUR (1. HJ 2009) auf 0,65 Mio. EUR.
Als Folge der gesteigerten Umsatzerlöse im dritten Quartal 2010 konnte auf
Basis der 9-Monatszahlen 2010 aber sogar wieder ein Anstieg des
Nachsteuerergebnisses auf 1,15 Mio. EUR (9M 09: 1,13 Mio. EUR) verbucht
werden.
Parallel dazu weist die AGROB Immobilien AG sehr solide Bilanzrelationen
auf. Im Vordergrund steht die Tatsache, dass die Gesellschaft konservativ
nach den Grundsätzen des HGB bilanziert und damit das Immobilienvermögen
stille Reserven aufweist. Diese wurden erst im Oktober 2010 im Rahmen einer
Neubewertung ermittelt und belaufen sich auf Basis der bilanzierten Werte
auf 35,64 Mio. EUR. Unter Hinzurechnung der stillen Reserven würde die
Gesellschaft ein Eigenkapital in Höhe von 54,63 Mio. EUR aufweisen und
damit beliefe sich die EK-Quote auf 42,5 %, welche für ein Unternehmen der
Immobilienbranche als überdurchschnittlich hoch zu werten ist. Darüber
hinaus ergäbe sich ein Loan-to-Value (LTV) in Höhe von 42,1 %, ein Wert,
der als sehr niedrig und damit sehr solide einzustufen ist.
Unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen für die Geschäftsjahre 2010 und 2011
berücksichtigen sowohl einen Anstieg der Vermietkapazitäten als auch eine
sukzessive Minderung sowohl der Zinsaufwendungen als auch der
Pensionsverpflichtungen ehemaliger AGROB-Mitarbeiter. Darüber hinaus wurden
keinerlei bauliche Expansionsvorhaben berücksichtigt, auch wenn der
Erweiterungs-Bebauungsplan von der Gemeinde Ismaning bereits befürwortet
wurde und weiter verfolgt werden soll. Analog zu den Unternehmensprognosen
erwarten wir für das laufende Geschäftsjahr 2010 Umsatzerlöse in Höhe von
11,20 Mio. EUR. Aufgrund der Reduzierung des Leerstandes dürfte im
kommenden Geschäftsjahr 2011 ein Umsatzanstieg auf 11,32 Mio. EUR
aufgezeigt werden. Die von uns erwarteten Nachsteuerergebnisse in Höhe von
0,35 Mio. EUR (2010e) und 0,37 Mio. EUR (2011e) belegen die hohe Stabilität
der Gesellschaft.
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2011 einen fairen Wert
von 15,38 EUR je Aktie ermittelt. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene
NAV unter der Hinzurechnung der stillen Reserven in Höhe von 14,02 EUR je
Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus von 9,13 EUR je
Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen Abschlag in Höhe von 68,5 %
auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt und stufen die AGROB
Immobilien AG daher unverändert mit dem Rating „KAUFEN“.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/11198.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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