AGROB Immobilien AG
Original-Research: AGROB Immobilien AG (von GBC AG): Kaufen
Original-Research: AGROB Immobilien AG – von GBC AG
Aktieneinstufung von GBC AG zu AGROB Immobilien AG
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
ISIN: DE0005019004
Anlass der Studie:Research Studie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 14,86 EUR
Kursziel auf Sicht von: Ende 2010
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Felix Gode
Erneut sehr stabile Entwicklung trotz Krise; sehr solide
Finanzierungskennzahlen, weiterhin deutliche Unterbewertung
Die AGROB Immobilien AG ist als Immobilienbestandshalter mit dem
Schwerpunkt auf der Bestandsbewirtschaftung und Immobilienverwaltung eines
Medien- und Gewerbeparkes im Münchener Vorort Ismaning tätig.
Wirkliche Belastungsfaktoren aus der konjunkturellen Entwicklung und einer
schwachen Entwicklung des Immobilienmarktes sind jedoch am Geschäftsverlauf
2009 vorbeigegangen. Die Gesellschaft musste nur leichte Umsatzeinbußen im
Zuge fristgerechter Mietvertragsausläufe ausweisen. Insgesamt erzielte die
AGROB Immobilien AG in 2009 Umsatzerlöse in Höhe von 11,17 Mio. EUR. Diese
blieben mit -1,4 % nur leicht unterhalb des Vorjahresniveaus von 11,33 Mio.
EUR. Im Zuge einer weitestgehend stabilen Kostensituation sowie eines
leicht rückläufigen sonstigen betrieblichen Ergebnisses reduzierte sich das
operative Ergebnis vor Steuern und Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) von
8,12 Mio. EUR (GJ 08) auf 7,91 Mio. EUR nur unwesentlich um 2,5 %.
Gleichzeitig minderte sich das EBIT von 4,93 Mio. EUR (GJ 08) um 2,4 % auf
4,81 Mio. EUR.
Parallel hierzu weist die AGROB Immobilien AG als sehr solide einzustufende
bilanzielle Relationen auf. Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist die
Tatsache, dass die Gesellschaft konservativ nach den HGB-Kriterien
bilanziert. Da hier eine Aktivierung der Immobilien nach dem Anschaffungs–
und Herstellkostenprinzip, jeweils um die planmäßigen Abschreibungen
vermindert, vorgenommen wird, führt dies letztendlich zur Entstehung
stiller Reserven. Im Rahmen einer gutachterlichen Ermittlung belaufen sich
diese auf 38,40 Mio. EUR. Damit weist die Gesellschaft einen NAV in Höhe
von 57,37 Mio. EUR auf. Legt man die Marktwerte der Immobilien zugrunde,
weist die AGROB Immobilien AG damit eine solide Eigenkapitalquote von 43,4
% sowie eine vergleichsweise niedrige bereinigte Objektverschuldung (LTV:
Loan to Value) in Höhe von 43,8 % auf.
Als Grundlage unserer Prognosen berücksichtigen wir ein Marktumfeld,
welches in den letzten Monaten von Erholungstendenzen geprägt war. Ähnliche
Tendenzen können auch auf dem für die AGROB Immobilien AG wichtigen
Gewerbeimmobilienmarkt in München erkannt werden. Zwar kann ein Anstieg des
Leerstandes beobachtet werden, diese Situation dürfte sich aufgrund einer
aktuell geringen Neufertigstellungsquote wieder entspannen. Zusammen mit
einer erwarteten Konjunkturerholung erwarten wir eine stabile Entwicklung
in 2010, in 2011 dürfte wieder ein Anstieg der Marktrelationen zu
beobachten sein. Parallel hierzu berücksichtigen wir den Ausbau der
Hauptnutzflächen im Immobilienportfolio der AGROB Immobilien AG.
Dementsprechend und unter der weiteren Berücksichtigung eines leicht
rückläufigen Mietpreisniveaus sehen wir für 2010 Umsatzerlöse in Höhe von
11,15 Mio. EUR (bisher: 11,22 Mio. EUR) und damit in etwa auf dem Niveau
des Geschäftsjahres 2009 als realistisch an. Diese sollten bei einer
entsprechenden Zunahme der Auslastungskapazitäten in 2011 wieder auf 11,32
Mo. EUR um 1,5 % zulegen. In Summe erwarten wir für 2010 somit eine leichte
Reduktion des EBITDA in Höhe von 2,5 % auf 7,91 Mio. EUR (bisher: 8,05 Mio.
EUR). Für das kommende Geschäftsjahr 2010 erwarten wir einen leichten
Anstieg des EBITDA auf dann 8,06 Mio. EUR und somit ein stabiles Ergebnis.
Wir prognostizieren zudem entsprechende hohe EBITDA-Margen von 70,9 %
(2010e) sowie 71,2 % (2011e).
Im Rahmen unserer DCF-Bewertung haben wir auf Basis 2010 einen fairen Wert
von 14,86 EUR je Aktie ermittelt. Damit hat sich unsere
Bewertungseinschätzung gegenüber unserer letzten Studie in Höhe von 14,75
EUR (06.10.2009) kaum verändert. Auch der vom Unternehmen ausgewiesene NAV
von 14,73 EUR/Aktie untermauert unsere Bewertung. Derzeitige Kursniveaus
von 8,75 EUR je Stammaktie weisen zum fairen Wert somit einen Abschlag in
Höhe von 41,1 % auf. Wir halten dies für nicht gerechtfertigt und stufen
die AGROB Immobilien AG daher unverändert mit dem Rating „KAUFEN“ ein.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/11051.pdf
Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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